重磅新规！上海二手房贷审批实行“三价就低”，购房门槛再提高！

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近日，有媒体向中介机构人士了解到，上海市房管局在工作通报沟通会上表示，自8月6日起，上海各银行审核二手房贷款金额以“三价就低”为原则，也就是说，银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批二手房贷款额度。

其中，合同网签价就是在房管局系统里体现的成交价格，由买家和卖家商定而成；涉税评估价主要由房地产交易中心自动评估，也叫交易中心核验价，缴纳税费时均以该评估价格为准；而银行评估价则是签订贷款合同之后，由银行找其信任的评估公司来评估所交易房产的资产价值。

在该新规还未出台前，二手房买家一般能以网签合同价来申请贷款，而新规出台后，未来最大的变数就是涉税评估价，这个价格是由交易中心来评估的，一旦涉税评估价成为三价之中的最低价，那么购房者的首付无疑就要增加了。

上海楼市调控政策频发

今年以来，上海多次出台楼市新政， 先是“沪十条”出台，增值税2改5，离婚3年限购，后是法拍限购、新房积分摇号、学区房“指标到校”、二手房“核验价”、赠予限购，信贷收缩、房贷利率上调……

这一系列调控政策的出台，都是为了抑制上海楼市的火热。上海楼市的火热、房价的高企始终离不开其繁荣的经济发展以及人才地不断流入。

今年7月，上海正式被列入“国际消费中心”名单中，率先开展国际中心城市培育建设。

据上海商业发展研究院发布的《上海商业发展报告2020》显示，上海商业已形成了由“市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心、特色商业街区”共同组成的多中心、多层级、网络化的商业网点层级体系。2020年上海社会消费品零售总额达15932.5亿元，居全国城市之首。同时，上海的首店经济发展势头良好，2019年共计开出首店986家（不含快闪店）……

而据浙江大学管理学院与深圳报业集团深新传播智库联合发布的《2021中国上市公司创新指数报告》显示，上海有56家公司上榜创新500强，位列全国第一。据 《财富》杂志发布的2021年世界500强榜单中，上海有9家企业入围，仅次于北京。

另外，据58同城、安居客发布的《2021年毕业生就业居住调研报告》显示，上海成为毕业生工作的首选城市，占比达8.7%；同时上海也以2.0%的毕业生净流入表现最为突出。

数据来源:58同城、安居客

在繁荣的经济和不断流入的人口的带动下，上海的房价就难免不断上涨。而近期上海推出的二手房备案挂牌价格核验制度和二手房贷审批实行“三价就低”堪称是本轮调控的大杀器。

多地出台二手房指导价新政

“二手房指导价”的杀伤力有多大，这从先前早已实行过的城市中可以窥见一二。

深圳在今年2月最先出台了二手房成交参考价的政策。政策发布后，深圳二手房交易量锐减，5月成交量3027套，6月更是跌破3000套，为2575套，与去年同期的10594套相比，降幅超过70%。同时，二手房价格也从1月的72436元/㎡下降到了6月的61500元/㎡，价格缩水15%。

成都在5月出台二手房指导价后，6月的二手房成交量下降近半，月成交2886套，基本回到去年末的水平。

紧接着，无锡、宁波、合肥、三亚、西安、东莞、金华、衢州也纷纷出台了二手房指导价及相关的政策。可见，“二手房指导价”在抑制楼市火热方面效果还是很显著的。

此外，深圳在上月还拟将“指导价”应用到写字楼上，其明确支持写字楼运营主体组建联盟，并接受政府租金指导价。但与住房不同的是，深圳此次对写字楼实行政府租金指导价并不是为了抑制写字楼市场的火热，相反，是为了缓解区内存量园区写字楼高空置率的问题，从而引导增强企业入驻意愿，实现供需动态平衡。

由此可见“指导价”的威力之大，无论是对楼市，还是对写字楼市场，都能起到很好的调控作用。

其实，深圳、成都等地在实行二手房指导价后，也明确了二手房成交参考价将作为贷款发放的重要参考。这样看来，上海在推出二手房备案挂牌价格核验制度后，紧接着对二手房贷款审批实行“三价就低”也就能理解了。

总而言之，今年以来，上海楼市各领域新政已日趋完善，此次将“三价就低”作为二手房贷款审核标准，虽然有利于管控二手房市场的火热，进一步挤压投资客的空间，但对于刚需购房者来说，也意味着购房门槛进一步提高，买房也是难上加难。

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